久期财经讯，6月30日，标普已确认华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK)“BBB+”的长期发行人信用评级，以及确认该公司未偿还高级无抵押债券“BBB+”的长期发行评级。

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展望为稳定反映了标普的观点，即尽管未来两年存在利润率压力和持续的土地补给，华润置地的销售回升将有助于其杠杆率保持稳定。

评级确认反映了标普对华润置地应对严峻市场环境的能力和以往经营记录的看法。尽管过去两年行业动荡，但是华润置地的房地产开发业务仍表现稳定，未来应该还会有温和增长。华润置地的长期租赁业务(主要是购物中心)也将在2022年从低基数中回升，并保持稳定的收入来源以覆盖公司债务和利息。

标普认为，在今年与防控相关的旅行限制放开后，酒店等其他部门业绩也将出现反弹。这些业务的恢复显示了华润置地一直以来在执行和战略规划方面表现出色。因此，标普将华润置地的管理和治理得分从“满意”调整至“强”。

与同业公司相比，华润置地的租金收入仍将是一个关键优势。鉴于去年年底取消防控相关限制后，中国的消费支出有所恢复，租金收入在2023年可能恢复增长。根据标普的估计，2023年的总租金收入将达到近230亿元人民币，与2022年相比增长超过50%，此前2023年前五个月的租金收入达到101亿元人民币。

如此规模的稳定收入可以覆盖华润置地2023年230%以上的利息支出，使其成为中国所有房地产开发商中利息支出覆盖面最大的公司。该公司在2022年防控期间向其租户提供了价值25亿元人民币的一次性租金优惠，导致去年的租金收入下降至170亿元人民币。

C-REIT上市可以使华润置地的投资物业组合发挥更多价值。鉴于最近C-REIT上市规则的放宽，上市过程中的重估将释放该公司购物中心的价值，并可能改善其资产负债。未来上市的所得收益也可以帮助公司进一步发展其租赁业务。

根据标普的评估，华润置地大部分购物中心资产与其他业务板块(如住宅开发)相联系。考虑到沉重的税收负担，这将使C-REIT直接上市变得困难。然而，华润置地确实有一些适合此类上市的购物中心，这些购物中心拥有清晰的所有权和成熟的商业运营。

标普认为，华润置地决定将房地产开发转向更高级别的城市，这将为销售复苏提供支撑。这些高线城市为公司提供了更具弹性的销售市场，使得公司销售风险降低。从最近的平均售价上涨中可以看出，华润置地销售正转向这些高线城市。其2023年前五个月的平均售价同比增长29%，上升至每平方米25,000元，而2022年全年为每平方米21,000元。

鉴于购房者更倾向于财务稳健的开发商，近期强劲的销售增长也表明，公司比实力较弱的开发商有能力抓住更多被压抑的购房需求。然而，该行业仍然是不稳定的，因此标普估计2023年的销售增长为9%，2024年将达至6%。2023年前五个月，华润置地的合同销售总额为1430亿元人民币，同比增长76.2%。

由于利润率承压，华润置地的杠杆率可能会保持稳定。该公司的毛利率将保持低迷，特别是由于其遗留在发展疲软的低线城市的项目，公司可能会继续折价以促进销售。标普预测毛利率，从2022年到2023年，毛利率将从26%逐步降至23%，到2024年降至22%。

如果房地产市场的复苏弱于标普的预期，华润置地的利润率下降幅度可能更大。

标普还预计，华润置地将继续积极进行土地收购，以保证其土地储备。2023年前五个月，该公司在土地收购方面花费了690亿元人民币，占同期合同销售额的49%。

在2023年和2024年，鉴于标普对销售复苏的预期以及公司审慎的财务管理记录，标普估计华润置地的债务余额将在公司受控范围内持续增长。假设该公司在2023年和2024年保持了适量销售增长，即使有一定债务增长，华润置地的杠杆率(以债务与EBITDA的比率衡量)也将保持相对稳定。标普估计2023年的杠杆率将为4.1倍，2024年达至4.3倍，而公司2022年杠杆率为4.2倍。

对华润置地的稳定展望反映了标普的预期，即该公司在未来两年将继续增加其投资组合并提高经常性收入。该展望也反映了标普的观点，即华润置地的房地产销售将保持稳定，尽管公司土地收购支出可能会增多，该公司将维持其财务比率稳定。

如果华润置地的债务融资扩张比标普预期的更为激进，或者其房地产销售增长和盈利能力比标普预期的更弱，标普可能会下调其评级。如果该公司的债务与EBITDA比率持续显著高于4.5倍，或EBITDA利息覆盖率低于4倍，标普将进行此类的评估。

如果华润置地投资物业组合的租金增长或租金利润率在未来12-24个月内低于标普的预期，标普也可能下调评级。

如果华润置地的独立信用状况(SACP)严重减弱，且其母公司华润(集团)有限公司(China Resources (Holdings) Company Limited，简称“华润集团”)可能因华润置地在集团内的地位和重要性下降而未给华润置地提供支持，那么华润置地的评级可能会承压。在这种情况下，标普将不得不大幅改变对华润置地在集团内地位的看法。然而，这种可能性很小。

如果华润置地的杠杆率有所改善，使其债务与EBITDA的比率持续保持在3.0倍以下，标普可能会上调其评级。如果标普认为华润置地对集团的战略重要性增强，从而将该公司视为集团的核心成员，并将其评级与集团的信用状况持平，标普也可以上调华润置地的评级。

ESG信用指标：从E-3，S-2，G-2; 至E-3，S-2，G-1